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業(yè)內(nèi)建議調(diào)整土地增值稅征收方式

時間:2013-12-10? 點擊: 次 來源:未知
近期關(guān)于土地增值稅的爭論可謂沸沸揚揚。各大房企紛紛對自身稅費繳納情況積極澄清,業(yè)內(nèi)也對土地增值稅繳納環(huán)節(jié)進(jìn)行了種種解讀。
  然而,同時讓人們關(guān)心的是,土地增值稅收繳金額不小,其與房價之間存在怎樣的關(guān)系,房企如何在合理情況下處理土地增值稅成本,未來土地增值稅是否面臨改革?為此,新京報邀請了多位業(yè)內(nèi)專家,就這些問題進(jìn)行探討。
  房價:房價漲幅越大,土地增值稅越高
  新京報:土地增值稅和房價之間,存在怎樣的關(guān)系?
  顧云昌:房子價格越高,土地增值稅就越高。如果房企在扣除了成本之后,毛利潤沒有達(dá)到20%(適用于普通住宅),就不存在土地增值稅的問題。房價上漲被看成是土地隨著時間的推移增值,國家規(guī)定土地增值的這部分就要收增值稅。
  鄒曉云:土地增值稅或多或少都會轉(zhuǎn)嫁到房價上。目前土地增值稅采取預(yù)征制,這會對資金實力較為欠缺的開發(fā)商造成一定壓力。為了在開發(fā)過程中盡快回籠資金,開發(fā)商可能會在一定范圍內(nèi)提升價格。
  張斌:稅收由企業(yè)承擔(dān),如果有可能,房地產(chǎn)商的稅收很大一部分是要轉(zhuǎn)嫁到房價上的。稅收和房價不可能一點兒關(guān)系都沒有。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率,增值越高,稅越重。但這其中開發(fā)商也要考慮,定價太高會否影響銷售節(jié)奏。在不同的市場條件下,其轉(zhuǎn)嫁房價的能力也不同,這要取決于房企和市場的博弈關(guān)系。
  避稅:自持部分無須繳納土地增值稅
  新京報:在合法合理的前提下,房企現(xiàn)在一般有哪些手段降低土地增值稅成本?
  顧云昌:理論上來講,開發(fā)商自持的這部分,國家是沒辦法征收土地增值稅的,如開發(fā)商自持商業(yè),自己來經(jīng)營。
  所交土地增值稅是否合理,要看成本怎么核算,具體哪些算成本?這部分是稅務(wù)部門委托中介機(jī)構(gòu)來查房企所公開的賬目,非常繁雜,不是開發(fā)商想報多少報多少。
  張斌:這部分稅交多少主要取決于決算的問題,要按條件進(jìn)行決算,多退少補(bǔ)。只要達(dá)到了稅務(wù)局規(guī)定的一系列條件,就必須進(jìn)行決算。稅務(wù)局要根據(jù)具體掌握的信息來決算,這就需要房地產(chǎn)商進(jìn)行配合來提供相關(guān)信息。這兩方面是相輔相成的。
  開發(fā)商把價格定得低一些,這部分稅有可能就會少繳一些,價格具體定多少,這其中房產(chǎn)商一定會根據(jù)自身情況進(jìn)行平衡,從而找到一個最優(yōu)值,謀求稅后利潤最大化。
  陳云峰:據(jù)我了解,很多房企每年的納稅額都超過利潤額,大有將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做奢侈品行業(yè)征稅的意味。尤其在三、四線城市,如果規(guī)范納稅,很多項目基本沒有利潤。因此項目之初的稅收籌劃是開發(fā)商重要的籌劃內(nèi)容之一。部分開發(fā)商不得不打規(guī)定的擦邊球,采用轉(zhuǎn)移收入或者增加成本等方法來合理避稅。
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